Muitos proprietários de lotes na capital paulista são surpreendidos ao descobrir que manter um terreno sem edificação pode custar mais caro do que manter uma casa ou apartamento. Em São Paulo, a legislação tributária aplica alíquotas e regras específicas que elevam o peso do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre áreas não construídas, visando desestimular a ociosidade imobiliária.
Terrenos não edificados na capital paulista são taxados com alíquota de 1,5% do valor venal, enquanto imóveis residenciais pagam 1,0%.
A diferença faz parte da estratégia da Prefeitura de São Paulo para combater a especulação imobiliária e estimular o uso de áreas ociosas na cidade. A medida se soma a outras políticas municipais que visam desestimular a manutenção de lotes vazios.
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Além da alíquota mais elevada, os terrenos vazios não têm acesso aos mesmos descontos concedidos a imóveis residenciais, o que torna o custo de manutenção desses lotes significativamente mais alto para seus proprietários.
Para terrenos localizados em áreas estratégicas como o Centro Expandido ou Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), existe ainda o risco adicional do IPTU Progressivo no Tempo. Este mecanismo funciona em etapas e pode resultar em alíquotas muito mais elevadas.
O processo se inicia com uma notificação ao proprietário, exigindo que dê uso adequado ao terreno. Caso não haja cumprimento, as alíquotas podem dobrar anualmente, chegando a até 15% do valor venal do imóvel após cinco anos.
Diferentemente do que ocorre com aposentados, pensionistas ou proprietários de imóveis de baixo valor, as isenções para terrenos vazios são extremamente limitadas em São Paulo.
As exceções se restringem basicamente a lotes situados em Áreas de Proteção aos Mananciais, dependendo de critérios técnicos específicos relacionados à preservação ambiental. Vale ressaltar que aposentados só têm direito à isenção quando possuem um único imóvel e o utilizam efetivamente como residência.
Os proprietários de terrenos vazios enfrentam outras obrigações financeiras além do IPTU elevado. O Código de Obras e a Lei de Muros e Passeios exigem que os lotes sejam mantidos limpos, sem acúmulo de lixo ou mato alto, devidamente fechados com muros ou cercas, e com calçadas em boas condições.
O descumprimento dessas normas resulta em multas adicionais, emitidas separadamente do IPTU. Estas penalidades podem se acumular rapidamente caso fiscais da subprefeitura identifiquem problemas recorrentes no terreno.
Terrenos em construção
O pagamento do IPTU de imóveis em fase de construção é responsabilidade da construtora, não do comprador. A transferência dessa obrigação tributária ocorre apenas quando o futuro proprietário recebe a posse efetiva do imóvel, com a entrega das chaves. Esta determinação segue o princípio tributário de que o imposto deve ser pago por quem detém a posse ou propriedade do bem.
As empresas construtoras e loteadoras permanecem como contribuintes do IPTU durante todo o período em que as obras estão em andamento. Isso acontece porque, nesta etapa, estas empresas ainda mantêm tanto a posse quanto a propriedade legal do imóvel, sendo reconhecidas pela legislação como as responsáveis pelo tributo municipal.
Leia mais: IPTU de imóvel financiado: quem paga e como funciona
A mudança na responsabilidade pelo pagamento do imposto acontece somente após a conclusão da obra e individualização do imóvel para o comprador. O entendimento jurisprudencial atual estabelece que, mesmo quando existem cláusulas contratuais que atribuem o pagamento do IPTU ao comprador durante a construção, estas não têm validade legal frente ao princípio básico da tributação imobiliária.
