O Código Tributário Nacional define o proprietário como responsável legal pelo pagamento do IPTU perante as prefeituras, mesmo em imóveis alugados. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), no entanto, permite que contratos de locação transfiram essa obrigação financeira ao inquilino.
A distinção entre responsabilidade tributária e contratual gera dúvidas frequentes no início de cada ano fiscal. Para a administração municipal, o dono do imóvel é sempre o contribuinte, independentemente da existência de contrato de aluguel. Quando o imposto não é quitado, o proprietário sofre as consequências, como inscrição em dívida ativa e possível penhora de bens.
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Em paralelo à legislação tributária, a Lei do Inquilinato autoriza a inclusão de cláusulas que atribuem ao locatário o compromisso de pagar o IPTU durante o período de ocupação do imóvel. Esta prática é adotada em muitos contratos, especialmente em locações comerciais.
O problema ocorre quando o contrato determina que o inquilino deve pagar o imposto, mas ele não cumpre essa obrigação. Neste cenário, o proprietário precisa agir rapidamente para evitar complicações, já que para a prefeitura ele continua sendo o único responsável pelo tributo.
Entre as opções disponíveis para o proprietário está quitar o imposto diretamente para proteger seu patrimônio e, posteriormente, buscar ressarcimento através de ação judicial contra o inquilino, usando o contrato como prova da obrigação assumida.
Para evitar problemas, especialistas recomendam aos proprietários incluir cláusulas claras sobre o pagamento do IPTU nos contratos. Uma estratégia comum é incorporar o valor do imposto no aluguel mensal, eliminando o risco de inadimplência específica deste tributo.
Muitos contratos de aluguel incluem o IPTU junto com outras despesas, como taxa de condomínio e seguro. Em tais situações, o inquilino deve efetuar todos os pagamentos conforme estabelecido no documento assinado entre as partes.
Em casos de inadimplência persistente, o proprietário pode solicitar a rescisão do contrato e o despejo do inquilino, medida geralmente considerada quando outras tentativas de acordo não tiveram sucesso.
Outra recomendação importante é acompanhar anualmente se o tributo está sendo devidamente pago, através de consultas à Secretaria Municipal da Fazenda ou solicitando certidões negativas de débito.
Para os inquilinos, existe uma limitação importante: mesmo quando são responsáveis pelo pagamento do imposto conforme estabelecido em contrato, não possuem legitimidade para contestar diretamente o valor cobrado pela prefeitura.
Com o início do ano fiscal em diversos municípios, proprietários e inquilinos devem revisar seus contratos para verificar as responsabilidades relacionadas ao IPTU e garantir que os pagamentos sejam realizados corretamente.
